Bent u huurder of verhuurder van een handelspand tijdens de Corona crisis? De mogelijkheid bestaat dat u als verhuurder niet meer wordt betaald en als huurder niet meer kan betalen. Ingentia Advocaten verduidelijkt in deze blog wat de wet en de rechtspraak hierover zegt en bekijkt de mogelijkheden voor zowel huurder als verhuurder.
Corona als grond van overmacht
Zowel huurder als verhuurder dienen op basis van de artikelen 1147 en 1148 van het Burgerlijk Wetboek de huurovereenkomst tussen hen gesloten na te komen, tenzij ze zich kunnen beroepen op een vreemde oorzaak die niet aan hen kan worden toegerekend, zoals overmacht.
Opdat er sprake is van overmacht dient aan de volgende elementen voldaan te zijn:
- een onvoorzienbare gebeurtenis,
- die buiten de wil van de partij die opzegt,
- de uitvoering van de overeenkomst tijdelijk of definitief geheel onmogelijk maakt.
Overmacht kan dan ook omschreven worden als een onontkoombare, uitzonderlijke en onvoorzienbare gebeurtenis die de uitvoering van de verbintenis door de schuldenaar absoluut onmogelijk maakt en waarbij deze gebeurtenis volledig onafhankelijk is van de wil van de schuldenaar. Er mag de schuldenaar aldus geen enkele fout kunnen worden verweten.
De vraag dringt zich nu op of een handelshuurder zich kan beroepen op de situatie van overmacht om zijn huurovereenkomst op te schorsen of te ontbinden.
Eerst en vooral kan het Coronavirus op zich geen grond voor overmacht uitmaken. De aanwezigheid van het Coronavirus op zich heeft immers niet een absolute onmogelijkheid om de verbintenissen uit te voeren, tot gevolg.
Wat wél een overmachtssituatie zou kunnen uitmaken, is de beslissing van de overheid tot sluiting van alle niet-essentiële winkels en horecazaken.
Dit wil evenwel niet automatisch zeggen dat de huurder zijn verplichtingen uit de handelshuurovereenkomst niet dient na te komen.
Het zal immers in vele gevallen zo zijn dat de beslissing van de overheid tot sluiting van welbepaalde winkels en horecazaken geen situatie uitmaakt die het voor de huurder absoluut onmogelijk maakt om de huur te betalen. De verplichte sluiting is overigens evenmin toe te rekenen aan de verhuurder.
De handelshuurder draagt het risico van zijn handelsactiviteiten, met inbegrip van alle (ook externe) factoren die een impact kunnen hebben op het al dan niet succesvol karakter ervan.
Het risico dat de overheid een bepaalde activiteit, tijdelijk of blijvend, verbiedt of bemoeilijkt is inherent aan dit ondernemersrisico en dit kan niet zonder meer aan de verhuurder overgedragen worden.
Het gebouw blijft immers onverminderd ter beschikking van de huurder, het rustig genot dat kan en moet verschaft worden, wordt nog steeds verschaft en het pand blijft onverminderd in de bedongen staat ter beschikking van de huurder.
Bovendien kan er, hoewel de horecazaak of handelszaak niet meer kan openen voor het publiek, nog de mogelijkheid zijn om maaltijden of handelsgoederen aan huis te leveren. Daarnaast blijven deze goederen zich ook in het handelspand bevinden gedurende de sluiting.
De beslissing tot sluiting van de overheid is dan ook geen situatie die het voor de huurder onmogelijk maakt om de huurgelden te betalen en/of zijn andere verbintenissen (bv. onderhoud) uit te voeren.
De crisis zal bovendien van tijdelijke aard zijn, waarbij het niet onredelijk is te stellen dat van de ondernemer verwacht mag worden dat zijn onderneming beschikt over een financiële buffer om tijdelijke moeilijkheden te overbruggen en dat hij als huurder de eventuele dalingen in zijn omzetcijfer, hetgeen een onderdeel uitmaakt van het ondernemingsrisico, niet ten laste van de verhuurder mag leggen.
Daarenboven heeft het Hof van Cassatie in een arrest dd. 28.06.2018 reeds bevestigd dat financieel onvermogen geen overmacht kan uitmaken, ook al is het onvermogen te wijten aan externe omstandigheden die voor de schuldenaar overmacht uitmaken. Met andere woorden uit het onvermogen om een geldschuld te voldoen kan de schuldenaar logischerwijze niet afleiden dat hij bevrijd is van deze betalingsverbintenis. Ook de memorie van toelichting van het voorontwerp van het nieuwe Burgerlijk Wetboek vermeldt dat overmacht niet aan de orde is wanneer de verbintenis de betaling van een geldschuld tot voorwerp heeft, al wordt dit niet uitdrukkelijk opgenomen in het Burgerlijk Wetboek. [1]
Het niet kunnen betalen omwille van financieel onvermogen, zelfs wanneer dat het gevolg is van een overmachtssituatie, zorgt er aldus niet zonder meer voor dat de huurder zijn betaalverplichting niet zou moeten nakomen.
Opschorting van de handelshuur
Hierboven werd reeds aangetoond dat de huurder zich niet kan beroepen op de overmachtsgrond om zijn verbintenis tijdelijk niet na te komen. Bijgevolg is tevens het éénzijdig opschorten van de handelshuur door de huurder niet mogelijk. De huurder kan evenwel altijd een akkoord proberen sluiten met de verhuurder om de huurprijs gedurende de duur van sluiting (gedeeltelijk) op te schorten of kwijt te schelden, al dan niet in combinatie met een verlenging van de huurovereenkomst voor de duur gelijk aan de periode van de verplichte sluiting van de handelszaak.
Zoals hierboven aangehaald, is de verhuurder echter niet verplicht om akkoord te gaan met de opschorting van de huur, daar het financieel onvermogen van de huurder geen overmacht kan uitmaken. Evenwel is het aangeraden dat verhuurders in deze tijden van crisis wat solidariteit en begrip tonen aan hun huurders. Deze laatste ondergaan immers een zware financiële periode met de vrees voor het voortbestaan van hun onderneming. Verhuurders worden dan ook vriendelijk verzocht om tot een haalbare oplossing te komen, zoals een tijdelijke opschorting van betaling van de huurprijs.
Indien de huurder zijn huurovereenkomst wenst op te schorten, dient hij zo snel mogelijk de verhuurder hieromtrent te verzoeken met de nodige bewijsstukken, zoals de overheidsbeslissing inzake de sluitingsmaatregelen. De verhuurder op zijn beurt dient zo snel mogelijk zijn intenties kenbaar te maken aan de huurder. Indien de huurder immers reeds gestopt is met het betalen van de huur zonder dat de verhuurder hier tijdig op reageert, zou dit wel eens beschouwd kunnen worden als een stilzwijgende aanvaarding van de overmachtssituatie.
Indien huurder en verhuurder er niet minnelijk uit geraken, is een juridische procedure voor de Vrederechter niet ondenkbaar. Het is alsdan aan de rechter om geval per geval te bepalen of het betalen van huurgelden effectief definitief onmogelijk is geworden als gevolg van de overheidsbeslissing tot sluiting van het handelspand en zal deze rekening houden met heel wat concrete omstandigheden (jonge of ervaren onderneming, de duurtijd van de maatregelen, inkomensderving, …).
Corona hinderpremie
De ondernemingen die van overheidswege verplicht zijn hun deuren te sluiten, komen in aanmerking voor de Corona hinderpremie. Deze financiële premie bedraagt 4000,00 EUR voor ondernemingen met een fysieke inrichting die verplicht volledig moeten sluiten. Deze hinderpremie dient onder meer om de huurgelden te betalen gedurende de sluitingsperiode.
Iedere onderneming heeft aanspraak op slechts één Corona hinderpremie. Indien de onderneming evenwel meerdere vestigingen heeft die ook verplicht moeten sluiten ten gevolge van de Coronamaatregelen, wordt het aantal premies uitgebreid tot maximaal vijf premies per onderneming voor zover er in elk van die bijkomende vestigingen minstens één voltijds personeelslid, ingeschreven bij de Rijksdienst voor de Sociale Zekerheid (RSZ), tewerkgesteld is.
Als een onderneming ten gevolge van de verlenging van de coronamaatregelen na 6 april nog steeds gesloten blijft, krijgt deze voor elke bijkomende sluitingsdag een bijkomende sluitingspremie. Deze bedraagt € 160,00 per verplichte sluitingsdag. Indien een onderneming meerdere vestigingen heeft, krijgt deze een bijkomende sluitingspremie per sluitingsdag per locatie en beperkt tot maximaal vijf per onderneming.
Besluit
De door de overheid genomen verplichte sluitingsmaatregelen om de verspreiding van het Coronavirus tegen te gaan, hebben niet zonder meer tot gevolg dat handelshuurders zich kunnen beroepen op overmacht om de handelshuurovereenkomst tijdelijk op te schorten en de huurgelden niet te betalen. Ingentia advocaten raadt daarom aan dat partijen in overleg treden met het oog op een haalbare oplossing. De Coronacrisis treft iedereen, maar samen staan we sterk om de financiële gevolgen van deze crisis zoveel mogelijk te beperken. Voor verdere vragen rond de Coronamaatregelen en hoe deze een impact hebben op uw onderneming, kan u zich wenden tot ons kantoor. Neem gerust contact op met één van onze advocaten door te mailen op [email protected] of bel op 013/29.61.24.
En vergeet niet: komt goed!
[1] Cass. (1e k.) AR C.17.0701.N, 28 juni 2018 (KBC Bank nv / F.B.), http://www.cass.be (10 juli 2018).
