Beeld u de volgende situatie in: u bent trotse eigenaar van een stuk bouwgrond. Vervolgens beslist u samen met uw echtgeno(o)t(e) om op deze grond een woning te bouwen met gemeenschappelijke gelden, hetgeen de waarde van uw bouwgrond doet zakken.
Na enkele jaren huwelijk is de liefde helaas uitgedoofd en beslist u samen met uw echtgeno(o)t(e) om uit de echt te scheiden zodat de gemeenschappelijk opgerichte woning verdeeld dient te worden. Hoe gebeurt dit precies?
Op grond van het recht van natrekking behoort de woning tot het eigen vermogen van de grondeigenaar. Dit heeft tot gevolg dat het eigen vermogen van de grondeigenaar een vergoeding verschuldigd is aan het gemeenschappelijk vermogen voor hetgeen met gemeenschappelijke gelden werd betaald.
Dient in dat geval rekening te worden gehouden met de waarde van uw grond op het ogenblik dat u in het huwelijk trad of met de (verminderde) waarde op het ogenblik dat u beslist om uit de echt te scheiden? In deze blog gaan we op zoek naar het antwoord!
1. Waarde van een (on)bebouwde grond
Een bebouwde grond is vaak minder waard dan een onbebouwde grond. Van zodra een bouwgrond bebouwd wordt, verliest de grond gemakkelijk tussen 10% en 35% van zijn waarde. Dit terwijl de grond, indien deze onbebouwd was gebleven, normaal gezien in waarde was gestegen ingevolge de evolutie van de vastgoedmarkt.
In geval van echtscheiding kan dit door de grondeigenaar als onrechtvaardig worden ervaren. Immers wordt de grondeigenaar afgestraft voor het feit dat hij tijdens het huwelijk zijn grond ter beschikking heeft gesteld voor de bouw van de gezinswoning.
2. Rechtspraak in het voordeel van de grondeigenaar
Bij de ontbinding van het stelsel moet het gemeenschappelijk vermogen worden vergoed voor hetgeen met gemeenschappelijke gelden werd betaald.
Voor de berekening van de vergoeding wordt rekening gehouden met de waarde van de constructies bij de ontbinding van het huwelijk. De waarde van de constructies is gelijk aan de waarde van het geheel, onder aftrek van de waarde van de grond.
De vraag die rijst is of er bij de waardering van de grond al dan niet rekening dient te worden gehouden met de waardevermindering ingevolge de bebouwing van de grond.
De rechtspraak staat wat dit betreft aan de kant van de grondeigenaar. Eerder werd geoordeeld dat de waarde van de grond moet worden bepaald alsof hij onbebouwd was op hetogenblik van de ontbinding van het stelsel. Er mag dus geen rekening worden gehouden met de waardevermindering.
3. Berekening van de vergoeding
Indien de constructies geheel gefinancierd werden door gemeenschapsgelden, moet de vergoeding gelijk zijn aan het totale voordeel dat het eigen vermogen genoten heeft.
De vergoeding wordt bijgevolg berekend door van de totale waarde van het onroerend goed op datum van de ontbinding de waarde van de grond af te trekken.
De vergoeding komt dan overeen met de waarde van de constructies bij de ontbinding van het stelsel, zodat de meerwaarde die de gebouwen verkregen hebben door de evolutie van de prijzen op de vastgoedmarkt ook automatisch vergoed zal worden.
Een voorbeeld kan dit verduidelijken:
X bezit een grond die € 150.000 waard is op het ogenblik van het huwelijk. De echtgenoten bouwen vervolgens een huis met € 300.000 constructiekosten, zodat het geheel € 450.000 kost.
Indien het onroerend goed, met inbegrip van de grond, bij de ontbinding van het huwelijk € 500.000 waard is en de grond, indien deze onbebouwd zou zijn, op dat ogenblik € 250.000 waard is, dan zal een vergoeding verschuldigd zijn aan het gemeenschappelijk vermogen van € 250.000.
Deze vergoeding wordt berekend als volgt: € 500.000 – € 250.000 = € 250.000, zijnde de waarde van het geheel bij de ontbinding, verminderd met de onbebouwde waarde van de grond bij de ontbinding.
Dat wil met andere woorden zeggen dat X bij de ontbinding van het stelsel een bebouwd onroerend goed in zijn eigen vermogen heeft ter waarde van € 500 000. Dit bedrag stemt overeen met de onbebouwde waarde van de grond van € 250 000 en de vergoeding van € 250.000 die hij verschuldigd is aan het gemeenschappelijk vermogen.
Wees dus zeker op uw hoede dat u niet teveel betaalt aan uw ex-echtgeno(o)t(e) in geval van echtscheiding. Ingentia Advocaten staat u hier graag in bij. Neem gerust contact op met één van onze advocaten door te mailen op [email protected] of bel op 013/29.61.24.
